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雅居乐陈家二代掘金港股:两个项目撑起一个房

2019-10-09 09:02

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中新经纬客户端6月22日电不少地产二代都想凭借自己的努力开创一番新天地,然而却很少有人能真正做到。近日,雅居乐集团董事会主席陈卓林的侄子、副主席陈卓贤长子陈思铭创办的房地产开发公司景业名邦,向港交所递交了招股书。

注:题图来自news.pedaily.cn[1]。

年仅30岁的陈思铭,于2013年创立了景业名邦,至今拥有30个物业项目,总建筑面积300万平方米,这一规模,在地产行业还显得十分“迷你”。虽手握30个项目,但多数有待开发,景业名邦的业绩几乎全靠广州的景业荔都和海南的景业清水湾两个项目撑起。“地产二代”陈思铭想在地产行业有所施展,前路漫长。

毫无疑问,当前的港股,正处于一轮前所未有的大牛市,如日中天,从年初到现在,恒生指数的涨幅超过30%冠绝全球[2]。在这一波轰轰烈烈的牛市里面,IPO的估值也是水涨船高,新股的表现也很诱人。据Wind统计[3],2017年港股IPO的中资企业已到20多家,其中7家涨幅超过70%。泰和小贷、睿见教育的股价累计涨幅更超过100%。阅文集团更是上市当天的涨幅就达到100%。这么吸引人的收益,自然值得关注一下。

小房企配备豪华管理团队

首先,知己知彼是很必要的。先研究一下港股的IPO与A股的差异。港股IPO与A股的一个重大区别是,港股IPO中签率相对A股而言要大很多。一般情况下,中签率都是30%~100%之间。只有个别热门股例外,比如阅文集团,一手中签率只有7%。即使如此,相对于A股的万分之几的中签率[4]还是高了不少。还有就是,港股IPO申购是有手续费(一般50HKD)的,这个无论是否中签都是要缴纳的。而且港股申购是分国际配售和公开发售[5],通俗一点讲,就是申购分大户和散户两个池子,散户超额认购超过N倍之后,会把大户池子里再往散户池子分配一点。拿阅文来说,如果超额认购超过50倍以上,会回拨33%到散户池子。这就是“赤裸裸”地照顾散户。而且港股认购新股还不需要有任何持仓市值,热门股票还支持9倍杠杆的融资认购(当然要支付利息),从而提高中签率。

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了解了港股IPO基本知识之后,就可以着手开搞了。

楼盘 中新经纬 薛宇飞 摄

等一下,在开搞之前,要先研究一下具体策略。

招股书显示,公司起源可追溯至创始人、主席兼执行董事陈思铭于2013年成立的景业控股,起步资金由其家庭提供。陈思铭的起家,确实收到了家人的照拂,例如,广州意浓是景业名邦主要附属公司之一,在收购前,广州意浓由陈思铭亲属名下公司全资拥有。2014年3月,景业控股以1.38亿元人民币从其亲属处收购了广州意浓的全部股权。

首先,毕竟港股没有涨跌停,首日涨幅有上天的,比如阅文集团,涨幅100%,也有下地的,比如IPO当日开盘就破发的COOL LINK。风险还是有的,毕竟不是100%盈利。那么如果采用雨露均沾策略,所有新股都认购,光手续就要掏不少。每一只50港币,2017年至今已经有131只股票来港上市,仅仅手续费就需要6550元,显然不太还算。

在景业名邦初创与发展期,雅居乐的身影时常出现。景业名邦与雅居乐控股全资所有的番禺雅居乐签署了10年的租赁合同,租用位于广州番禺区的景业名邦大厦5208.6平方米的面积用于商业办公及商店之用,每年的租金在100万元至140余万元之间。以今年的租金粗略计算,景业名邦大厦的租金不到17元/平方米/月。

再者,港股的招股书是繁体字,读起来有点拗口,有时候得去猜有些字什么含义。而且动辄几百页PDF文件,比如方圆房服集团就三百多页[6]。全文通读不是不可以,是不划算。好在招股书虽然很长,但是“废话”占大多数篇幅(个人看法,仅供参考)。读一读财报,和市场简介,应该就差不多了。读了招股书,心里更加有谱。不同的行业,不同的毛利率,不同的增长率,都是可以比较出来的。这样就可以有针对性的下注了。

景业名邦2018年的营收为13.29亿元人民币,不及雅居乐的零头,但是,这家公司的高管团队堪称豪华,有多名成员都是雅居乐的老臣。执行董事兼董事会副主席刘华锡1995年起就任职于雅居乐,曾出任雅居乐集团副总裁;执行董事兼总裁郑红也是雅居乐老将,曾担任广州番禺雅居乐房地产开发有限公司总经理;执行董事兼副总裁吴新平出任过雅居乐地产置业有限公司工程中心总经理;执行董事兼副总裁薛双、执行董事兼财务中心总经理韦妙嫦、副总裁谭玉杏等人,都曾长期就职于雅居乐。

退一步讲,如果不愿意读招股书,那么其实也不是不行,懒人也有懒人的方法。有网站把招股书的内容缩减为一张网页[7]大约千字左右的网页,读一遍也有个大概了解。

在接受媒体采访时,雅居乐方面表示:“雅居乐和景业名邦是两家完全独立经营的公司,不存在同业竞争。雅居乐也没有入股景业名邦的计划,不会参与IPO。”

招股书的内容最重要的莫过于财报了。财报中的营收增长率,毛利率,净利等都很关键。但是贵不贵单看一家是看不出来的,需要对比着看。比如和同行业的对比一下市盈率,太离谱的恐怕不行。毕竟港股不是A股,吹牛吹上天都可以(比如乐视),投行们都拿着尺子随时准备量一下。

2014年,景业名邦收购广州意浓后,在广州就拥有了首个住宅项目景业荔都,之后,业务拓展到了海南、云南及湖南省,包括约10万平方米的可供出售或出租的已竣工物业、60万平方米的在建物业以及230万平方米持作未来开发物业。也就是说,景业名邦竣工物业和在建物业只有70万平方米,占全部土地的不足1/4。

对于大部分投资者而言,上面的策略也就可以了。但是对于追求理性,对于最优解有着痴迷的投资者来说,上面的方法还是有些模糊,不够准确。认购IPO本质上是求这样一个函数的最大期望:

开发缓慢,让景业名邦名下的4个地块被有关政府机关认定为闲置土地。根据有关规定,非政府原因造成的土地闲置,不仅有可能遭到有关部门处罚,严重的还有会被无偿收回土地。招股书中披露的两个闲置地块,一个已经被当地政府罚款100万元,不过,项目如今已接近竣工;另一个最晚可至今年10月底前开工建设。

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